Апартаменты за облаками: какое жилье продается в небоскребах «Москва-Сити»

Представители компаний – владельцев башен «Москва-Сити» утверждают, что даже в кризис апартаменты в небоскребах пользуются стабильным спросом. Однако для стимулирования этого спроса девелоперам приходится включать в предложения дополнительные опции – сокращать площади лотов, производить отделку за свой счет, объединять офисные и жилые пространства

Апартаменты как отдельный сегмент рынка недвижимости появились в столице в 2006 году, когда помещения такого формата поступили в продажу в первых небоскребах «Москва-Сити». До этого в Москве существовали лишь единичные дорогие апартаменты в проектах реконструированных особняков и промышленных зданий.

На сегодня в Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» в эксплуатацию введено более 1,2 тыс. апартаментов (более 215 тыс. кв. м). Всего в рамках проекта застройки делового центра к моменту завершения должно появиться в общей сложности около 3,8 тыс. апартаментов совокупной площадью около 615 тыс. кв. м. Апартаменты предусмотрены в проектах башен «Город столиц», «Федерация», «Империя», многофункциональных комплексов (МФК) «Меркурий Сити», «Евразия», «IQ-квартал», «ОКО» (жилая башня), а также МФК, которые строятся и проектируются на участках 1, 15, 17–18 и 20.


Что такое апартаменты
 
Апартамент (фр. appartement – квартира, итал. appartamento – комната) – комната или отдельное помещение в доме. В России апартаменты – это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. С точки зрения трактовки российским законодательством апартаменты не могут считаться отдельным видом недвижимости. Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения, к которым относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты. Иными словами, апартамент – это комфортабельный номер в любом из средств размещения, оборудованный мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначенный для временного проживания.
 
Бизнес, в свою очередь, разделяет апартаменты на три типа, два из которых (гостиничные и сервисные) могут находиться в рыночном обороте. На российском рынке представлены три основных типа апартаментов: гостиничные, сервисные и жилые.
 
ГОСТИНИЧНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ
Апартаменты для долгосрочного пребывания, которые являются частью номерного фонда отеля. Ориентированы на длительное пребывание гостей, имеют соответствующее оснащение (кухонную зону и большую площадь номера). В англоязычных странах данный вид отелей носит название extended stay hotels или apartment hotels. Такие апартаменты доступны только для аренды

СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ
Фактически квартиры с гостиничным сервисом в рамках отеля, которые можно приобрести в собственность. При этом может существовать ограничение по длительности пребывания в таких апартаментах. Данный тип апартаментов можно приобрести в собственность или арендовать на время

ЖИЛЫЕ АПАРТАМЕНТЫ
Жилые квартиры без возможности прописки. Могут располагаться как в новых зданиях, так и в старых реконструированных нежилых объектах (лофтах). Гостиничный сервис и инфраструктурные объекты могут отсутствовать либо присутствовать частично. Как правило, такие апартаменты приобретаются в собственность

Спрос жив

Как говорит директор департамента продаж ЗАО «Башня Федерация» Дмитрий Железнов, спрос на апартаменты в «Москва-Сити» даже в кризис сохраняется на стабильно высоком уровне, но конкретных цифр не называет.

Директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева утверждает, что число заключенных контрактов по продаже апартаментов в МФК «ОКО» в 2014 году сопоставимо с показателем 2013-го, на сегодняшний день в «ОКО» реализовано порядка 55% всего предложения апартаментов. Однако она признается, что по итогам каждого из первых трех месяцев 2015 года динамика продаж была отрицательной: «С января мы заметили некий спад, сделки заключались в более размеренном темпе. В процентном соотношении количество подписанных контрактов уменьшилось примерно на 7% в месяц».

Как говорит директор департамента жилой недвижимости, партнер брокерской компании S.A. Ricci Сергей Егоров, в среднем по всей зоне ММДЦ «Москва-Сити» темпы продаж – до десяти апартаментов в месяц.

В частности, по данным Сергея Егорова, в башне Citer (входит в состав МФК «IQ-квартал») средний темп реализации в 2014 году составил два – четыре апартамента в квартал. За весь период продаж, старт которых был анонсирован в начале 2013 года, в Citer реализовано 25% от общего объема апартаментов, рассказывает эксперт.

В МФК «Меркурий-Сити», по информации S.A. Ricci, реализованы все апартаменты на верхних этажах – с 60-го по 70-й (без учета трех технических).

Как менялись цены

Структурировать субрынок апартаментов в «Москва-Сити» сложно. По ключевым потребительским характеристикам, по которым покупатели апартаментов в небоскребах делают свой выбор – цена, этаж и вид из окна, – предложения в разных башнях отличаются друг от друга. В одних окна выходят на Москву-реку, в других – на Третье транспортное кольцо или кварталы старой жилой застройки. В «Федерации» апартаменты размещены с 69-го по 86-й этажи, в «Городе столиц» – с 19-го по 73-й, в «Меркурий Сити» они занимают уровни с 43-го по 70-й, а в «IQ-квартал» – с 12 по 21-й. «Можно назвать только одно правило: чем выше, тем дороже», – считает Дмитрий Железнов.

Большинство застройщиков в начале 2015 года поддались общерыночной тенденции и перевели свои цены в рубли по льготному курсу. Стоимость апартаментов в среднем по «Москва-Сити», по словам директора по развитию ОАО «Сити» (управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити») Татьяны Вольцингер, варьируется в диапазоне от 360 тыс. до 1,2 млн руб. за кв. м. При этом по сравнению с декабрем 2013 года цены в долларовом эквиваленте в среднем упали на 40%, в рублевом – выросли на 5%.

Впрочем, для разных объектов динамика неодинаковая. В МФК «Меркурий-Сити», по информации S.A. Ricci, на непроданных этажах (с 43-го по 58-й) стоимость апартаментов составляет 365–715 тыс. руб. за «квадрат». В октябре 2014 года цены здесь находились в диапазоне $10,5–15,8 тыс. (от 415 тыс. руб. за «квадрат» по курсу ЦБ на тот момент).

По состоянию на март 2015 года цены на апартаменты в МФК «Федерация» (башня «Восток») снизились примерно на 10% по сравнению с ценами на октябрь 2014 года. Сейчас все лоты площадью 79–370 кв. м стоят от 395 до 620 тыс. руб. за кв. м. В октябре 2014 года апартаменты продавались по $10,5–15 тыс.

Между тем в МФК Citer снижение цен не наблюдается. Сейчас цена на апартаменты, площадь которых варьируется от 62 до 115 кв. м, начинаются от 429 тыс. руб. за «квадрат».

При этом руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров советует покупателям обращать внимание на размер установленных в разных проектах коммунальных платежей, поскольку в зависимости от здания и класса они могут варьироваться от 70 до 300 руб. за кв. м в месяц.

Ассортимент

Рынок апартаментов в «Москва-Сити» представлен помещениями площадью до 250 кв. м, пентхаусами и двухуровневыми пентхаусами площадью порядка 900–1500 кв. м. «В наших проектах [«ОКО» и Город столиц»] у жилых апартаментов предусмотрено объединение нескольких уровней как горизонтально, так и вертикально, – говорит Ирина Рогачева. – Двухуровневые квартиры расположены на верхних этажах здания. Изменения по объединению площадей, как правило, вносятся по желанию клиента на уровне проекта». Также, по ее словам, в последнее время произошли изменения в квартирографии предложения. «Сегодня рынком больше востребованы помещения небольших размеров. Учитывая данный тренд, мы изменили проект МФК «ОКО» и создаем там апартаменты площадью от 65 кв. м. При этом максимальная площадь – 300 кв. м». Руководитель девелоперских проектов компании «М1 Construction» (ГК IPT Group) Екатерина Борисова подтверждает, что и другие девелоперы в «Москва-Сити» даже на этапе готовой проектной документации пересматривали объемно-планировочные решения в сторону уменьшения площадей до 60 кв. м.

По словам Ирины Рогачевой, наиболее ликвидными предложениями сейчас являются апартаменты в высокой стадии готовности. В башне «ОКО» они предлагаются покупателям с готовой дизайнерской отделкой, уже оборудованной кухней и ванными комнатами (работы будут завершены в 2015 году). Стоимость таких апартаментов начинается от 360 тыс. руб. за кв. м.

«Федерация», как и большинство других башен ММДЦ, предлагает апартаменты в состоянии Shell&Core («в бетоне»), однако предусмотрена опция по созданию и реализации индивидуального дизайн-проекта по желанию заказчика. Здесь цена стартует с 395 тыс. руб. за «квадрат».

При этом в «Федерации» на верхних этажах одной из ее башен – «Восток» – предлагаются площади свободного назначения – sky-офисы, где бизнес-помещения могут объединяться с жилой зоной апартаментов. «Владелец или руководитель компании может переходить из рабочего кабинета сразу к себе в гостиную», – говорят в ЗАО «Башня Федерация». Метраж одного sky-офиса может быть от 80 до 2,3 тыс. кв. м (целый этаж). При этом цены на них, по словам Сергея Егорова из S.A. Ricci, несколько ниже, чем на «чистые» апартаменты.

Вторичный рынок

Между тем в ММДЦ сегодня уже более 250 тыс. кв. м. апартаментов находятся в состоянии полной готовности, что позволяет говорить о формировании здесь вторичного рынка. Более того, в построенных в 2009 году башне «Город столиц» и в 2011-м «Империи» уже почти не осталось предложений на первичном рынке.

«Называть развитым вторичный рынок в «Москва-Сити» преждевременно, – считает Андрей Хитров. – Пока объекты строятся, вторичный рынок неактивен, так как в них продажа возможна исключительно путем переуступки прав на помещение, которую нужно в обязательном порядке согласовывать с застройщиком. Однако в ближайшие годы нас ждет переходный период, связанный расширением объемов «вторички» – по потенциалу очень значительным».

Формированию вторичного рынка способствует и то, что часть апартаментов рассматривается покупателями как инвестиции. «К примеру, наши клиенты, которые инвестировали в 2009–2011 годах в приобретение апартаментов в проекте «Город столиц», сейчас получают от сдачи их в аренду 8–10% годовых», – делится опытом Ирина Рогачева. Даже притом что в конце прошлого года многие собственники апартаментов перевели арендные ставки в рубли, глобально аренда не подешевела. По словам топ-менеджера Capital Group, предложение апартаментов в «Москва-Сити» конкурентоспособно, невзирая на цены, превышающие среднюю стоимость квартиры элитного класса на 10–20%.

«Даже несмотря на то что с нового года рынок аренды значительно просел в ряде случаев на 20%, покупки с целью дальнейшей сдачи в аренду все равно популярны», – говорит Сергей Егоров. Про этом он замечает, что сейчас на вторичном рынке «Москва-Сити» есть продавцы, которым по объективным причинам нужно срочно продать апартаменты, в связи с чем они идут на дисконт в 20–25%. «Такая покупка очень интересна с точки зрения инвестиций, если говорить о готовом продукте, – добавляет Егоров. – Впрочем, на первичном рынке «Москва-Сити» тоже есть привлекательные по цене предложения, которые возможно рассматривать как инвестиционный объект».

Как считает Екатерина Борисова, если предложение правительства об амнистии апартаментов приобретет законную силу, это даст новый толчок развитию данного сегмента рынка недвижимости – расширится круг потенциальных покупателей, так как апартаменты приобретут статус жилья «с пропиской», а также уменьшатся налоговая и эксплуатационная составляющие в обслуживании помещений.

РБК

ru | eng